Nhà ở xã hội đang “đi lạc” địa chỉ

Nhà ở xã hội đang “đi lạc” địa chỉ

Chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) là chủ trương lớn của Nhà nước nhằm tạo điều kiện về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo tạo lập về chỗ ở. Tuy nhiên qua công tác kiểm toán cho thấy, nhiều căn nhà đã bán sai địa chỉ, tạo nên sự lệch lạc về chủ trương tốt đẹp này.


Một dự án NƠXH được đưa vào sử dụng.

Người đã có nhà vẫn được mua

Báo cáo Kiểm toán Nhà nước (KTNN) năm 2020 cho thấy, trong 5 dự án ở TPHCM có 85 trường hợp người được mua, thuê NƠXH có dấu hiệu đã có nhà ở nhưng vẫn làm hồ sơ. Tại Hà Nội ở 2 dự án NƠXH có 122 khách hàng được mua, 16 khách hàng được thuê sử dụng không đúng mục đích. Theo KTNN, chương trình NƠXH của Hà Nội và TPHCM đều thực hiện chưa đạt mục tiêu đề ra.

Trong đó, Hà Nội chỉ đạt 16% tổng diện tích sàn; TPHCM đạt 69% so với kế hoạch. KTNN nhấn mạnh TPHCM lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt chủ trương đầu tư một số dự án NƠXH khi chưa có trong kế hoạch.

Cụ thể, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 đã gồm 9 dự án được chấp thuận đầu tư từ năm 2014 trở về trước và xây dựng xong năm 2017. Chưa kể, 22 dự án đã được chấp thuận đầu tư trước khi có Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2016-2025.

Trong khi đó, Hà Nội có 25 dự án đã được duyệt chủ trương đầu tư nhưng chưa có trong danh mục dự án phát triển NƠXH kèm theo kế hoạch. Ngoài ra, các đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đô thị, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trên địa bàn quận 9, 12 và Bình Tân của TPHCM không xác định cụ thể vị trí khu vực để phát triển NƠXH.

Còn Hà Nội chưa xác định rõ quy mô quỹ đất dành cho NƠXH tại mỗi phân khu quy hoạch. Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 có quy mô từ 10ha trở lên có tỷ lệ bố trí đất ở NƠXH chưa đạt nguyên tắc dành bình quân 25% diện tích đất ở theo Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội.

KTNN cũng chỉ ra, một số dự án tại TPHCM được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển NƠXH bằng khu đất khác không có trong quy định, như Khu dân cư và công viên Phước Thiện, Khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc, quận Bình Tân.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, chỉ tiêu phát triển NƠXH giai đoạn 2021-2025 TP dự kiến phát triển khoảng 2,27 triệu m2 sàn, tương ứng 25.000 căn hộ NƠXH để đáp ứng một phần nhu cầu của người dân. Để thực hiện được chỉ tiêu này, Sở Xây dựng tiếp tục theo dõi đôn đốc thực hiện 19 dự án NƠXH (trong danh mục NƠXH dự kiến hoàn thành sau năm 2020), với quy mô 26.983 căn hộ, 2.128.660m2.

Cập nhật, rà soát các dự án NƠTM có quy mô lớn 10ha, đã xác định quỹ đất 20% để thực hiện NƠXH, đôn đốc thực hiện để đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu trên. Theo đó sở này đang theo dõi 65 dự án phát triển NƠTM có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH, với tổng diện tích đất 197,3ha, quy mô 146.550 căn hộ NƠXH đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư.

Nhiều dự án bị đội giá thành

Theo quy định hiện hành, khi thực hiện các dự án NƠXH, chủ đầu tư được hưởng nhiều chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất… nhưng bị không chế về mức lợi nhuận. Vì vậy đầu ra, đầu vào của từng dự án được kiểm toán rất chặt chẽ nhằm minh bạch giá thành, lợi nhuận của chủ đầu tư.

Qua công tác kiểm toán, KTNN cho biết  việc lập, thẩm tra, phê duyệt dự toán chưa chính xác về khối lượng, đơn giá, chưa xác định rõ diện tích chung, riêng, phương án tài chính còn sai sót làm ảnh hưởng giá bán, cho thuê.

Tại TPHCM, KTNN kiến nghị các chủ đầu tư giảm giá trị dự toán 83 tỷ đồng đối với 5 dự án được kiểm toán chi tiết. Hà Nội cũng phải giảm chi phí quyết toán dự án đầu tư 5,2 tỷ đồng; giảm chi phí đầu tư trong phương án tính giá bán, cho thuê 17,2 tỷ đồng; yêu cầu chủ đầu tư kiểm tra, xác định khi quyết toán dự án 1,2 tỷ đồng đối với 3 dự án được kiểm toán chi tiết.

KTNN cũng kiến nghị một số chủ đầu tư xác định lại chi phí đầu tư khi quyết toán các dự án đảm bảo chính xác, phù hợp với quy định, làm cơ sở để xác định giá bán, cho thuê, thuê mua NƠXH. Bởi kết quả kiểm toán cho thấy một số tồn tại, bất cập về cơ chế, chính sách như chính sách ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án NƠXH.

Cụ thể, cơ chế ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án KTNN theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP chưa thống nhất với Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. KTNN cũng khẳng định việc cho phép nộp bằng tiền thay cho việc bắt buộc dành quỹ đất 20% phát triển NƠXH đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha không phù hợp với quy định của Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013.

TPHCM và Hà Nội chưa có hướng dẫn, quản lý, đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng NƠXH.

Trước đó, KTNN đã phát hiện 3 dự án NƠXH trên địa bàn Hà Nội chuyển sang dự án NƠTM trái quy định. Ngoài ra, tình trạng một số dự án lập dự toán theo phương án tính giá bán sai khối lượng, sai đơn giá.

Tại báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2019, KTNN đã đề cập đến một số tồn tại trong chương trình NƠXH trên địa bàn 3 quận, huyện của Hà Nội là Long Biên, Thanh Trì, Đông Anh, giai đoạn 2015-2018. Theo KTNN, hầu hết dự án NƠXH trên địa bàn Hà Nội trong kế hoạch kiểm tra đều “ôm” đất, chậm triển khai.

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay nhiều doanh nghiệp làm dự án có quy mô trên 10ha có nguyện vọng nộp tiền để không phải bàn giao 20% diện tích trong dự án NƠTM để thực hiện dự án NƠXH.

Việc làm này nhằm giúp chủ đầu tư chủ động trong lập quy hoạch, đầu tư hạ tầng, đầu tư phân khúc sản phẩm trong dự án. Ngoài ra, hiện nay do thủ tục nên nhiều chủ đầu tư cũng xin chuyển từ dự án NƠXH sang NƠTM.


Sở Xây dựng TPHCM đang xây dựng kế hoạch phát triển và quản lý NƠXH trên địa bàn giai đoạn 2021-2025, trình UBND TP ban hành, đảm bảo khả thi và phù hợp với Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2016-2025.

Đỗ Trà Giang

Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính